中伦观点 | 2017年起施行新版北京市商品房买卖合同示范文本简析（一）
2016年12月16日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同颁布了最新《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本（以下简称“2016年版本”），并于2017年1月1日正式推行使用。北京市分别自2005年起和2006年起推行使用《北京市商品房预售合同》示范文本和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，经历了多次修订，为规范商品房销售行为，维护买卖双方当事人合法权益起到了积极作用。《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本自2010年为落实《北京市物业管理办法》而修订距今已有6年，本次两部门联合对示范文本进行了大刀阔斧的修订，不仅从形式上完善了合同体例，更对合同条款进行了系统的梳理。
本次修订主要有三大亮点。
第一，
形式上更加规范，首次采用了章节式体例对合同条款进行归类，并新增了目录和术语解释部分，使示范文本结构更加清晰，用语也更加专业和准确。
第二，
更新了新出台、新实施的《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等法律法规及政策规定，依据住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局于2014年制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》并结合司法实践中既定的处理原则，对合同进行了统一修改，确保合同的合法性和专业性。
第三，
细化了合同条款，重要修订包括：
1. 取消了住宅和非住宅的区分，适用统一的合同文本；
2. 新增第三方为出卖人承担的商品房质量与保修责任提供连带责任保证担保；
3. 不区分住宅和非住宅，统一将基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到约定条件作为商品房的交付条件与商品房一并交付；
4. 明确约定交付前房屋查验发现的除地基基础和主体结构外的其他质量问题，出卖人应限期修复，复验合格后再次交付，实质性改变了目前实践中出卖人通常要求的先交付后修复的做法；
5. 针对逾期付款、交房违约责任、解除合同约定、规划设计变更、商品房质量和保修责任、不动产登记、建筑物区分所有权等内容进行了修订，更加注重买卖双方交易的权责对等性，并正面引导买卖双方关注这些问题。
由于篇幅所限，且由于2016年《北京市商品房现房买卖合同》示范文本与《北京市商品房预售合同》示范文本类似，为直观和细致地了解本次示范文本的修订，笔者仅以《北京市商品房预售合同》示范文本为例，逐条对比了2016年和2010年的《北京市商品房预售合同》示范文本，并进行了一些解读。
本文仅为笔者的示范合同研读记录，供各位读者参考使用，不构成任何法律意见或建议。由于篇幅所限，本文分两期发布。
注：本文中橘色字体系新版合同的新增内容或对应原版合同的修改内容；标黄字体系原版合同中删除或已做修改内容。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增了目录，并修改合同格式为章节体例，便于对合同整体结构掌握。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：明确说明出卖人负有提示义务；提醒买受人防范潜在市场交易风险。
新增内容：提示交易双方订立违约金条款。
根据《合同法》的规定，提示当事人可以在约定违约金过高或过低的情况下相应申请调增或调减违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，『当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。』
新增内容：提示当事人除了仲裁、诉讼的手段外，还可以选择通过消费者协会、房地产行业协会等相关机构进行调解，多渠道解决商品房买卖纠纷。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
对于非住宅商品房增加『特别提示』。
直接提示买受人非住宅与住宅商品房的主要差异，作为买受人容易在交易中疏忽的内容，非住宅在配套服务设施、土地出让年限、贷款期限、税费等方面都不同于住宅，同时，其水、电等费用标准一般高于住宅，并且非住宅一般不能办理户籍手续。
同时也提示买受人在使用期间应按照商品房性质、建筑主体结构和承重结构来使用。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：『术语解释』，便于买卖双方理解合同条款内容。
此部分术语解释，不仅对行业中相对专业的用语进行了解释说明，例如『层高』、『净高』、『套内建筑面积』等，同时也将原来散落在合同正文中的一些解释性、名词性内容统一调整至文首，从结构上使得合同的逻辑性和严谨性更好。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：出卖人增加经纪机构备案证明号。
房地产经纪机构是指符合执业条件，并依法设立，为委托人提供房地产信息和居间代理业务等经纪活动的具有法人资格的经济组织。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：根据《物权法》第一百三十七条，修改『国有土地使用权』为『建设用地使用权』，用词更加严谨。
2014年12月22日，国务院通过中国政府网，正式公布《不动产登记暂行条例》，标志着不动产统一登记制度的正式建立。该条例自2015年3月1日起生效，因此示范文本中将合同用词统一调整为『不动产权证书号』。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：明确房屋竣工后房号变化不影响特点标的物的认定；删除了基本情况中『朝向』的表述。
建议在补充协议中增加对于商品房朝向的约定。
示范文本中商品房规划性质列为『住宅』、『办公』、『商业』，也即本次修改后的示范文本不再区分住宅商品房与非住宅商品房，统一适用一套示范文本。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：添加了商品房有关抵押的『债务履行期限』。
对应的，建议在附件三『该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定』中体现债务履行期限。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：出卖人对商品房合法权利的承诺、保证不进行『一房二卖』的承诺及商品房无其他权属限制情况的承诺。并根据《消费者权益保护法》第四十九条，设置了出卖人的惩罚性赔偿金约定（即不低于已付房价款一倍）。
建议在补充协议中对于因出卖人原因导致合同解除的情形进行梳理和列举，既包括正文已明确约定的，也包括未在正文明确的其他情形，分别注明在解除合同后如何处理。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：为便于不同商品房类型买卖，增加『车库』、『车位』的标的物种类。
此次示范文本修订补充了实践中常见的车库、车位买卖。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
新增内容：增加了定金的相关约定。
此修改对应附件四，建议相应参照调整补充协议中关于付款方式及期限的约定。
为防范预售资金挪用，2010年10月22日北京市住建委、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，2013年5月17日，以上三机构联合发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》。根据相关规定，本次修订增加了关于预售资金监管银行、预售资金监管专用账户名称和账户号等信息的提示性约定。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：删除了违约金计算的起止时间和违约金的支付期限；明确了解除合同的通知方式为『书面通知』。
新修订强调合同解除后，出卖人退还全部房款包含已付贷款部分，结合目前在实践中的操作方式，建议双方当事人在补充协议中约定，如合同解除的，出卖人有权直接将贷款金额偿还贷款银行；建议将违约金的支付期限和计算违约金的起止时间明确约定到补充协议中。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：将交付商品房的时间调整到了合同第十一条。
将交付条件与交付时间的约定分开，交付时间调整到交付手续相关约定中去，合同条款更有逻辑性。
重要修改内容：将原示范文本中『出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件』修改为『出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件』，原示范文本中仅2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅必选该条作为房屋交付的条件，本次修改后，示范文本不再区分住宅与非住宅，均应将基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到约定条件作为交付条件。
修改内容：出卖人的『房屋权属证明』修改为『不动产权证书』。
新增内容：增加了消防、人防、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第十一条的规定，增加了“出具该项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件”的约定。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
重要修改内容：对应示范文本第九条第3项的修改，将『市政基础设施和其他设施的承诺』修改为『商品房相关设施设备交付条件』；将供水、排水、供电、供暖、燃气等相关设施设备应达到的交付标准新增了提示；新增针对未达到交付使用条件的逾期交付责任和违约条款。
此修改对应第九条的修改，原示范文本中仅为出卖人的承诺，但此次修订后的示范文本将相关设施设备作为商品房交付条件，并不再区分住宅与非住宅均应将『商品房相关设施设备』达到交付条件作为商品房的交付条件，因此相关设施设备未达到交付条件可能导致出卖人无法满足商品房交付的条件，无法按照合同约定的期限交付商品房，严重的可能导致合同解除。
随着市场变化，对于基础设施设备的具体使用条件更为明确，新增了『宽带网络』为合同的基础设施。
并就基础设施设备和公共服务及配套设施未达到约定交付条件的，提示新增违约条款，这与本次示范文本修订的整体精神一致。建议在补充协议中明确不同情形下应如何处理。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：将交付时间的约定调整到此处。
将交付时间和交付条件的从体例上分开，逻辑上更为严谨。
修改内容：明确『买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点』。
建议在补充协议中明确通知发送的方式，并明确约定预留地址有误、或在邮寄图中发生延误或丢失、或变更地址后未通知出卖人的情形该如何处理。
修改内容：此次修订结合体结构外的房屋质量问题，结合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关规定，并结合实践经验中大量修复质量瑕疵的情形，列举了『可及时修复类质量问题』，并将该问题列为交付条件之一。
实践中开发商通常情况下在补充协议中的约定或在收房流程中安排，除地基基础和主体结构存在质量问题外，其他瑕疵如果是可修复的，应限期整改修复，但不影响交付，笔者认为此次示范文本修订实质上改变了市场上的通常做法，增加了开发商的二次交付环节。建议在补充协议中进一步就房屋交接中不同质量问题导致的不同责任、交接手续的具体步骤、查验内容等进行详细约定。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：将解除合同时退还全部已付款的约定修改为退还已付房价款及利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并明确了利息的起算点及利率标准；删除了违约金的支付期限。
建议在补充协议中明确违约金的具体支付期限。
（点击图片，可放大查阅）
简析：
修改内容：将解除合同时退还全部已付款的约定修改为退还已付房价款及利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并明确了利息的起算点及利率标准。
新增内容：不解除合同的，双方应签订补充协议。
建议在补充协议中明确双方签订补充协议的约定。
新增内容：增加了按套计价的房屋，面积差异的处理原则。
建议在合同正文或补充合同中，明确约定处理方式。
作者简介：
非权益合伙人 北京办公室
毕业院校：中国政法大学
业务领域：房地产，私募股权与投资基金，资产证券化与金融产品
毕业于北京大学，现为房地产和基础设施部律师。
毕业于北京大学，现为房地产和基础设施部律师。
投稿需知请在微信后台回复“投稿信箱”。